Financial Plan: Membeli Rumah

Pengen punya rumah? Anda pasti tidak sendirian!

Sebulan lalu, Bibus, one of the planners @zapfinance, sempat sharing tentang kenapa kita harus membeli rumah. Kenapa? sederhana banget deh, rumah adalah tempat bernaung kita sekeluarga, setelah seharian sibuk bekerja atau beraktivitas. Selain itu, rumah bisa jadi merupakan aset investasi terbesar yang bisa kita miliki sepanjang hidup kita. Terakhir, Bibus juga sempat mention kalau bisa punya rumah, sebagai laki-laki punya sense of pride.

Asli, ini alasan yang sama yang suami kasih saat ngotot banget bangun rumah yang cukup luas sehingga kita sekeluarga terpaksa hemat disana-sini. Suami saya sampai sempat bilang, rela tidak punya kendaraan pribadi demi bisa punya rumah impian…katanya “kendaraan umum banyak, rumah umum ga ada”. Sebagai istri terpaksa manut ya, padahal you know how I hate to berhemat :p

Anyway, di akun twitter @PritaGhozie, banyak banget teman-teman yang tanya bagaimana caranya bisa punya rumah sendiri, padahal pengeluaran cukup besar dan gaji setiap bulan hampir tidak bersisa. Berdasarkan teori perencanaan keuangan dan pengalaman pribadi, saya akan share beberapa items yang mudah-mudahan bisa berguna untuk teman-teman yang mulai berencana untuk memiliki rumah untuk tempat tinggal.

1. Menentukan Bentuk Rumah dan Lokasi

Hal pertama yang harus kita putuskan adalah mau beli tempat tinggal berbentuk rumah atau apartemen? Saya sendiri, karena terbiasa hidup praktis sebetulnya sangat suka dengan konsep hidup di apartemen. Namun ternyata, suami saya sangat bersikukuh untuk punya rumah sendiri. Saat baru menikah di tahun 2002, kami pun mulai hunting berbagai rumah yang ditawarkan oleh developer. Karena tidak ada yang sreg di hati, akhirnya kami memilih untuk membeli tanah kosong di kawasan pusat Jakarta.

2. Menentukan Harga Pasaran

Bank dapat membantu kita untuk memberikan penilaian indikatif atas nilai sebuah properti berdasarkan analisa appraisal. Hal ini sangat penting untuk menentukan harga beli rumah dan legalitas dari properti tersebut. Pahami bahwa ada harga sesuai NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), dan harga pasaran. Jika properti memiliki surat sertifikat Hak Milik, nilainya akan lebih tinggi dari yang hanya bersurat girik.

3. Menentukan Kemampuan Finansial

Bagaimana kemampuan finansial kita untuk membeli rumah? Apakah kita bisa beli secara tunai dengan hard cash atau harus dibantu dengan pinjaman KPR. Opsi KPR ini sering menjadi pilihan masyarakat mengingat harga rumah yang memang tak murah. Jika harus menunggu sampai Anda memiliki dana yang cukup untuk membeli sebuah rumah, rasanya akan lama sekali dananya akan terkumpul karena nilai rumah akan terus naik. Untuk mengambil KPR, Anda sebaiknya memperhatikan dua hal berikut;

  • Berapa harga rumah yang mampu Anda beli? Indikatornya adalah Anda memiliki dana minimal 20-30% dari harga beli rumah untuk dijadikan uang muka atau down payment (DP).
  • Berapa nilai cicilan KPR yang mampu Anda bayar? Indikatornya adalah Anda memiliki arus kas sebesar minimal 25% dari penghasilan rutin bulanan selama minimal 5 tahun ke depan yang tidak digunakan untuk kebutuhan konsumsi rutin.

4. Kumpulkan Uang untuk Beli Tunai atau Down Payment

Saya pribadi sangat menganjurkan Anda untuk mengambil pinjaman rumah, bilamana dananya tidak cukup untuk membeli tunai. Kalau sibuk ngumpulin uang saja, kapan belinya? Ingat lho, luasan daratan tidak bertambah, dan pilihan tanah pun akan semakin terbatas. Belum lagi harga rumah yang terus naik, padahal penghasilan kita naiknya mungkin tidak sama.

Cerita kami….

Saat membeli tanah dulu, kami menggunakan dana tunai dari hasil kerja dan tabungan selama 2 tahun menikah.Kemudian, selama 7 tahun, kami tinggal bersama orang tua sambil mengumpukan uang untuk membangun rumah. Jika Anda berniat hal yang sama, maka untuk durasi 7 tahun, alternatif produk investasi yang dapat digunakan adalah Logam Mulia atau reksadana campuran yang agresif. Biasanya saya mentargetkan imbal hasil sebesar 15% per tahun, untuk dana yang saya tempatkan.

Misalnya Anda berpenghasilan 10 juta, maka idealnya dana yang bisa disisihkan untuk kebutuhan membeli rumah  mungkin antara 2-3 juta ya..Sehingga, jika Anda rajin menyisihkan 3 juta untuk dibelikan produk investasi dengan asumsi hasil 15% per tahun, saldo investasi 7 tahun lagi menjadi Rp. 446 juta (nilai masa mendatang). Nah, apakah rumah yang ingin dibeli seharga itu? Jika, tidak maka kita siapkan saja down payment dan sisanya kita gunakan fasilitas pinjaman.

 Investasi per bulan 2,000,000 2,500,000 3,000,000
Tahun 1 26,042,232 32,552,790 39,063,348
Tahun 2 56,270,870 70,338,588 84,406,305
Tahun 3 91,358,899 114,198,623 137,038,348
Tahun 4 132,087,486 165,109,358 198,131,229
Tahun 5 179,363,378 224,204,223 269,045,067
Tahun 6 234,239,083 292,798,854 351,358,625
Tahun 7 297,936,306 372,420,383 446,904,459

Disiplin menyisihkan penghasilan untuk mengumpukan Down Payment akan sangat berguna sebagai “latihan” kita membayar cicilan KPR. Satu hal yang perlu dicatat, hindari mengumpulkan DP dengan bantuan kredit tanpa agunan. Karena, nantinya cicilan Anda akan dobel. Kita hanya mampu punya cicilan maksimal 30% dari penghasilan rutin bulanan.

5. Window Shopping KPR

Siapa bilang window shopping cuma bisa di Mall? Kalau mau ambil pinjaman rumah, pastikan kita mendapatkan ilustrasi dari 3 bank. Bandingkan untung-ruginya jika membayar KPR dengan bunga fixed sepanjang masa (biasanya KPR Syariah) atau bunga fixed XX tahun + floating. Ssst, biasanya suku bunga floating akan naik 3%-5% dari suku bunga fixed 🙂

Selagi window shopping, persiapkan legalitas dokumen yang diperlukan seperti Slip Gaji, Sertifikat Tanah (SHM/SHGB/Sarusun), Sertifikat IMB (izin Mendirikan Bangunan), SPPT PBB, Suart Kuasa Jual, Surat Warisan, dan lain-lain. Nah, nantinya pihak bank akan memberikan keputusan tentang kelayakan properti untuk proses akad kredit, seandainya semua dokumen yang diperlukan telah dilengkapi. Jika belum, maka mereka akan memberitahu lebih lanjut tentang dokumen yang diperlukan.

Jangan lupa juga periksa bagaimana skema penalti apabila kita mau melunasi pinjaman sebelum waktunya. Siapa tahu dapat rezeki, kan lumayan bisa mempercepat pelunasan rumah.

Nah, itu kira-kira sharing yang bisa saya kasih disini. Kalau mau tanya-tanya ke akun twitter @PritaGhozie atau @zapfinance boleh lho. Mau konsultasi sama Planner di ZAP Finance juga monggo banget :).

Tidak terasa, ternyata kami sudah menempati rumah sendiri selama hampir 1.5 tahun. Turns out my hubby was right (as always)…owning a house, especially the one that we built from scratch, feels so much better…..It’s not easy, but it’s worthwhile 🙂

Selamat membeli rumah!

Arzie di tengah halaman belakang rumah…

Alhamdulillah….

17 thoughts on “Financial Plan: Membeli Rumah

  1. halo.. saya pun sedang dalam proses KPR yang semoga berjodoh.. sudah di approve oleh bank krn melihat kami mampu membayar kredit, tapi yang tidak diperhitungkan oleh kami adalah cashkeras untuk membayar Pajak (BPTHB), biaya notaris dan biaya bank… dan jumlahnya lumayan juga hampir 10% harga rumah :))

    supaya jadi masukan saja *dan sekalian curcol* wakwawww…

  2. Mbak Prita, setelah mendapat rumah yang cocok, mana yang lebih dulu, bayar DP rumahnya atau apply KPR ke bank ?

    Kalau bayar DP dulu lantas kalau aplikasi kita di tolak gimana? Berapa lama approvalnya ? dan apakah kita harus bilang ke penjual rumah bahwa sisa pembayaran tunggu dana turun dari KPR?

    Thanks ya

    • Baiknya sih kasih tanda jadi saja dulu Mbak, yang nominalnya dibawah DP. Sambil kita ajukan permohonan KPR ke beberapa bank. Untuk aplikasi, jika semua data yang diperlukan lengkap, pengalaman beberapa klien bisa mendapat hasil/kabar persetujuan dalam 10 hari kerja.

  3. Iya betul mbak Dira, memang biaya-biaya itu harus kita masukkan juga ke komponen harga rumah. Jadi, ga merasa megap-megap deh pas bayar cicilan pertamanya yaaa 🙂

  4. Alhamdulillah, rumahnya cantik banget ya :)…apalagi ditambah model imut di tengah itu :)… Agak ga nyambung dari materi nih pertanyaan yg bakal ditanyakan tapi karena itu rumah cantik banget jadi maksa tetep mau nanya, model rumah seperti itu adalah model klasik, model neo klasik atau apa ya Bunda ? Makasih lho Bunda atas kesediaannya menjawab :). Sukses selalu Bunda Prita :).

    • Hahaha mbak, makasih 🙂 Itu perjuangan mayan dahsyat and pakai negosiasi beberapa kali sama suami. Maklum, saya perhitungan banget dehh *siapa suruh ya nikah sama financial planner heu3… Anyway, ga tau mbak modelnya itu apa. Suami ku cuma bilang pokoknya harus nuansa Indonesia, dengan detil2 Jawa klasik. Mungkin ada temen2 arsitek yang bisa bantu?

  5. Assalamualaikum…
    Mba Prita, salam kenal 🙂
    Aku suka sekali baca tulisan mba soal “Membeli Rumah” ini, Kebetulan aku dan suami sedang punya “target” punya tempat tinggal sendiri. OOT : Buku Pink mba “Menjadi Cantik, Gaya, danTetap KAYA, aku baca tuntas 2x looh.
    Kapan terbit buku baru lagi mba? You ARE my inspiration..Secara aku Miss Jinjing tapi Alhamdulillah sekarang sudah punya investasi Reksa Dana seperti yang mba sarankan..Two Thumbs Up for U mba

    • Walaikumsalam….wah thanks banget sudah baca #ThePinkBook, it means a lot for me! Semoga bisa bermanfaat dan menambah semangat terus yang untuk punya financial plan. Buku kedua? On the way! Doakan yaaaa…. 🙂

  6. Assalamualaikum Mbak Prita..
    Duh seneng bgt deh tiap baca informasi yg bermanfaat dari Mba, (aku salah satu fans sekaligus follower yg selalu mantengin #askprita dan belajar finansial dari mbak (oot :p)
    Kbetulan akhir tahun ini ak mau ambil rumah dengan KPR, sudah nemu yg cocok dan yg ingin ku tanyakan:
    1. Klo DP yg kt punya cmn 10-15% dri harga rumah apa lanjut atau nunggu DP terkumpul dlu? (Untuk cicilan bulanan indikator sudah terpenuhi)
    2. Kalo lanjut, kira2 apa yg harus kita perhatikan?
    3. Untuk diluar harga rumah sperti administrasi, pajak, notaris, dll yg sperti Mbak Dira sampaikan apa memang sebesar 10% dri hrga rumah (untuk persiapan)
    4. Apa yg menjadi indikator disetujuinya permohonan KPR kita oleh pihak bank?
    Maaf Mbak Prita pertanyaannya borongan hhihih..terima kasih atas jawabannya ya..

    • Walaikumsalam…terima kasih ya sudah follow info2 financial dari diriku. Semoga bisa bermanfaat 🙂
      1. Biasanya kita diharuskan punya DP 30% dari harga rumah, baru bisa KPR mbak. Artinya, terpaksa harus nunggu sambil kumpulin.
      2. Untuk biaya-biaya admin, 10% dari harga rumah berapa? Biaya yg merupakan % dari harga rumah biasanya biaya provisi, biaya premi, pajak. Tapi, biaya notaris itu fixed. Nah, yg suka dilewatkan, sebetulnya sbg pemohon kita bisa lho negosiasi untuk biaya-biaya ini. Sbg contoh pengalaman pribadi saya berhasil nego biaya provisi hingga setengahnya, biaya notaris turun, dan pilihan asuransi cari premi termurah.
      3. Bank akan menilai pemohon dengan 5C: Capacity, Character, Capital, Collateral, dan Conditions. Jika kita memenuhi kriteria tsb, besar kemungkinan aplikasi KPR disetujui.

      • Harga rumahnya 560jt mbak, ktanya BI sudah mmutuskan bahwa minimal DP untuk KPR itu 30% ya mbak?tp kok di brosur perumahan tsb bs dgan DP 10%?apa hanya mengiming-imingi atau sisa DP dibebankan pada harga rumah atau bgaimana?
        Bagi rahasianya donk mbak biar biaya-biaya tersebut bs dinego jadi stengahnya, kan lumayan bgt tuh hehehe..
        Makasih banyak untuk jawabannya, sukses terus untuk Mbak Prita 🙂

      • Tips negosiasi biaya bank:
        1) Kejar negosiasi untuk biaya provisi, karena kewenangan ini ada di pihak Bank.
        2) Tanyakan adakah asuransi yang lebih murah, dan bisa pilih dari situ.

  7. Hai mba pritha, salam kenal.. aku gita..
    Menarik banget nih pembahasan soal pembelian dan cicilan rumah..

    Mau curhat dulu.. Aku baru lulus kuliah sekitar 3 th lalu dan langsung bekerja. Gaji untuk fresh graduate semacem aku lumayan cukup dan bisa dipakai buat foya2 (untuk cewek single ;p). tapi baru sbulanan ini aku mulai mikir untuk masa depan, jadi ngerasa buang2 duit banget selama 3 th ini.

    Pendapatan aku per bulan sekitar Rp5 juta an. Aku ada rencana untuk ambil S2, dengan biaya per semester sekitar Rp11 juta. Tapi aku juga pengen beli rumah untuk kehidupan berkeluarga nantinya.

    Pengennya sih aku kuliah sambil mencicil rumah. Cuma, kalo diitung2 kok kayaknya mepet banget2 dan agak2 mustahil ya dilakukan dalam waktu bersamaan. Menurut mba pritha gmana ya? Bisa gak sih aku kuliah sambil mencicil rumah? Lalu alokasi pendanaannya harus seperti apa?

    Terimakasih banyak yaa.. 😀

    Sukses selalu mba.. dan ditunggu buku selanjutnya 😀

    • Hai Mbak Gita, wuihhh cakep banget tuh penghasilannya untuk seorang cewek single 😉
      Anyway, sblm memutuskan membeli rumah atau S2, saya sarankan dihitung dulu dan buat simulasi. Dua2nya adalah komitmen, jadi kalau sdh berani cicil rumah, harus siap untuk mengunci % cashflow selama 10-15 tahun kedepan. Saya juga suka berhitung mana yg nilai Return on Investmentnya lebih besar. Rumah adalah investasi masa depan berwujud, sedangkan sekolah adalah investasi diri yg tdk berwujud. Coba berhitung mana yang lebih prioritas untuk DIRIMU?

  8. Mbak Prita, untuk nego premi asuransi, biasanya banknya punya beberapa pilihan ya ? Ada perusahaan2 asuransi tersendiri yang bekerjasama dengan bank tsb ?

    Thanks Mbak…..

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s